Mirasla ya da birlikte satın alınarak paylı hâle gelen tarla, zeytinlik veya evlerde paydaşlar anlaşamıyorsa ortaklık dava yoluyla sona erdirilebilir. Davanın şartları, aynen taksim ve satış yoluyla paylaşım ile zorunlu arabuluculuk aşaması.
Fethiye, Seydikemer ve Ortaca'da pek çok taşınmaz, mirasçılar arasında paylı ya da elbirliği mülkiyeti hâlinde bulunmaktadır. Paydaşlardan biri taşınmazı kullanmak, satmak veya üzerinde yapı yapmak istediğinde diğerlerinin rızası gerekir; anlaşma sağlanamadığında ise çözüm çoğu zaman ortaklığın giderilmesi (eski deyimle izale-i şuyu) davasıdır.
Davayı kimler açabilir?
Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi uyarınca paydaşlardan her biri, paylaşmayı isteme hakkına sahiptir. Payın büyüklüğü önemli değildir; küçük bir paya sahip paydaş da davayı açabilir. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin henüz paylaştırılmamış miras) ise ortaklığın giderilmesi istenebilmesi için önce elbirliği ilişkisinin sona ermesi gerekir; uygulamada mirasçılardan biri doğrudan dava açarak bu sonucu sağlayabilir.
Paylaşmayı isteme hakkı, hukuki bir işlemle belirli bir süre için kaldırılmamışsa veya mal sürekli bir amaca özgülenmemişse her zaman kullanılabilir.
Görevli ve yetkili mahkeme
- Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.
- Taşınmazlara ilişkin davalarda yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Örneğin Göcek'teki bir taşınmaz için Fethiye Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılır.
Dava şartı olarak arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren, taşınmaz ve taşınır mallarda ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Bu aşama atlanırsa dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Davada kimler yer almalı?
Ortaklığın giderilmesi davası, tüm paydaşların katılımıyla görülür. Davayı açan paydaş dışındaki tüm paydaşlar davalı olarak gösterilmelidir. Paydaşlardan biri vefat etmişse, onun mirasçılarının mirasçılık belgesi (veraset ilamı) ile tespit edilerek davaya dâhil edilmesi gerekir. Uygulamada davaların uzamasının en sık sebebi, eksik mirasçıların tespiti ve tebligat sorunlarıdır.
Paylaşma nasıl yapılır?
TMK m.699'a göre hâkim önce aynen taksim (malın fiziken bölünerek paydaşlara verilmesi) imkânını araştırır. Aynen bölünmesi mümkün değilse ya da bölünme malın değerini önemli ölçüde azaltacaksa satış yoluna gidilir.
- Aynen taksim: İmar mevzuatı, tarım arazilerinin bölünmesini sınırlayan kurallar ve taşınmazın niteliği belirleyicidir. Tarım arazilerinde asgari parsel büyüklüğü sınırları nedeniyle aynen taksim çoğu zaman mümkün olmaz.
- Satış yoluyla paylaşım: Taşınmaz açık artırmayla satılır, satış bedeli paydaşlara payları oranında dağıtılır. Paydaşlar da ihaleye katılabilir.
Değer tespiti ve bilirkişi incelemesi
Mahkeme taşınmazın değerini ve bölünüp bölünemeyeceğini bilirkişi incelemesiyle belirler. Kıyıya yakın, imar durumu karmaşık ya da üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda keşif ve bilirkişi raporu sonucu doğrudan etkiler; rapora süresi içinde itiraz edilmesi önemlidir.
Sık yapılan hatalar
- Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan dava açmak.
- Tapudaki paydaşlardan ölenlerin mirasçılarını eksik göstermek.
- Taşınmaz üzerindeki yapı, ağaç ve muhdesatın (eklentilerin) kime ait olduğunu davadan önce tespit ettirmemek.
- Satış sonrası dağıtımda, paydaşların taşınmaz için yaptığı masrafları ve ecrimisil taleplerini ayrıca değerlendirmemek.
Ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlardan birinin talebiyle diğerlerinin iradesine rağmen ortaklığı sona erdirebilen güçlü bir yoldur; ancak sonuç çoğu zaman satıştır. Dava öncesinde paydaşlar arasında satın alma veya paylaşım protokolü imkânı değerlendirilmelidir.